売却前の外壁塗装は本当に得？実例で徹底解説
目次
こんにちは！倉敷市・岡山市・総社市を中心に外壁塗装を行っているリフォームサポート塗夢（とむ）です。
「外壁塗装をしてから家を売ったら、高く売れるのか？」「コストをかけた分、ちゃんと元は取れるのか？」
このようなお悩みをお持ちの方は意外と多いです。
実際に家の売却を検討されているお客様の中には、「外壁が汚れていて見栄えが悪いけど、このまま売っても大丈夫だろうか…」「塗装をしても、売れなかったら損になるのでは？」とご相談いただくこともあります。
今回は、実際に売却前に外壁塗装を行ったお客様の事例を交えて、外壁塗装が売却にどんな効果をもたらしたのかをご紹介します。
「塗装して売る」ことのメリット・デメリットをしっかりお伝えしながら、家を売る際に外壁塗装をどう考えるべきかを深掘りしていきます。
なぜ売却前に外壁塗装をするのか？
中古住宅を探している方は、「住みながら少しずつリフォームしたい」という方もいれば、「なるべく手間のかからない家を買いたい」という方もいます。
その中で、見た目が綺麗な家は以下のような印象を与えます。
管理が行き届いている（大切に使われてきた）
修繕の手間が少なく、すぐ住める
引っ越し直後に大きな出費がかからない
このような心理が働くことで、内見につながる確率や成約率が上がる傾向があります。特に最近は、ポータルサイトやSNSを通じて物件を探す人が増えており、「写真の第一印象」が非常に重要になっています。
実例①築30年の家を売却するために外壁塗装（総社市）
物件概要
- 築年数：約３０年
- 施工箇所：外壁・塀・バルコニー床
ご依頼内容：「売却予定なので、それまでに外観を整えておきたい」
施工内容
- 外壁塗装（シリコン）
- 玄関ドア塗装・玄関ドアノブ塗装
- 樋など付帯部分塗装
- バルコニー笠木コーキング打ち替え
- 塀塗装
- バルコニー床塗装
効果
売却予定の不動産会社から「とても印象が良く、写真映えします」と好評、すぐに売却することができた。
ビフォアー・アフター
お客様の声
見た目がすっかり変わって、我が家じゃないみたいでした。塗装代はかかりましたが、売却価格に含めて考えると得をしました。
実例②相続した空き家を塗装して売却（倉敷市）
物件概要
- 築年数：約３５年
- 状況：相続した空き家（１年以上放置）
- 施工箇所：外壁塗装・屋根塗装・インターフォン取り換え
施工内容
- 外壁塗装
- 屋根塗装
- 樋など付帯部分塗装
- 基礎塗装
- 外壁目地・窓枠コーキング撤去・打ち替え
- インターフォン取り換え
効果
インターフォンも交換し空き家特有の「放置感」が解消された。無事売却につなげることができた。
ビフォアー・アフター
お客様の声
売れるまで長期戦になるかと思っていたのですが、外壁をきれいにしておいたおかげで、すぐに決まりました。先にやっておいてよかったです。
実例③売れる家にするため不動産屋から依頼
物件概要
- 状況：売れずに何年も経過している
- 施工箇所：外壁・外壁目地
施工内容
- 外壁塗装（クリアー）
- 外壁目地コーキング打ち替え
効果
経年劣化でまず塗装の艶感がなくなるが、色褪せする前にクリアーで塗装し、新築の様な状態にすることができた。劣化が分かりやすいコーキングも打ち替えて新築の様に。
売却前に塗装するメリットと注意点
メリット
見た目の印象がアップし、内見につながりやすい
売却価格が上がる or 値引き交渉を防げる
写真映えが良くなる
内覧者に“手間のかからない家”という安心感を与える
注意点
「立地が悪い」「構造が老朽化している」などの場合は効果が薄い
塗装費用を回収できるとは限らない（不動産状況次第）
色選びに注意（万人受けするカラーを選ぶ）
雨漏りがある場合、塗装だけでは逆効果になることも
実は、最近「中古住宅を購入して住み始めたら雨漏りしていた」というご相談も増えています。実際、当社に塗装をご依頼いただいた方の中にも、購入後に雨漏りが発覚し、大きな修繕費用がかかったというケースがありました。
実例①一度も塗装リフォームしていない家を購入 雨漏りに困った事例
物件概要
- 状況：過去に一度も塗装されていない建物を購入コーキングが切れている部分からの雨漏りが発覚
- 施工箇所：外壁・外壁目地、屋根、バルコニー施工内容
施工内容
- 外壁塗装
- 屋根塗装
- コーキング撤去・打ち替え
施工費用
- １４０万円
事例②屋根からの雨漏りで軒天が腐食していた
物件概要
- 状況：中古物件を購入しリフォームをしようと見積もりを依頼された。屋根から雨漏りしていて軒天の一部が腐食していた。
- 屋根や外壁の塗装の他にも樋のバンドの劣化や防水工事が必要なこと、雨漏りの原因のケラバは交換が必要だった。
施工内容
- 外壁塗装
- 屋根塗装
- 防水工事
- コーキング撤去・打ち替え
- ケラバ交換
- 樋バンド交換
施工費用 - ２０９万円
売却前の家に雨漏りがある場合
塗装で見た目だけ綺麗にしても、根本的な解決にはならない
購入後にトラブルになれば、売主の責任問題になることも
修繕費用は50～150万円以上になる場合も
たとえば、屋根からの雨漏りや、バルコニーからの水の侵入は、表面上はわからなくても建物内部で大きく劣化を進行させていることがあります。
売主の誠実な対応が信頼を生む
雨漏りがある場合は、必ず事前に修繕してから塗装を行うことが大切
修繕履歴をきちんと記録・提示することで、買主の安心につながる
修繕と塗装の費用がかかっても、“売れ残り”や“値引き交渉”を避けられるなら結果的に得になる
「見えない雨漏り」が後から見つかることで、「ごまかされた」と感じさせてしまうリスクも。誠実に対応することが、買主にも、そして自分自身にもプラスになります。
売却を見据えたカラー選びのコツ
売却目的の外壁塗装では、「おしゃれすぎない」「奇抜すぎない」カラー選びがカギです。
おすすめカラー
ベージュ、クリーム：誰にでも好印象
グレー系：落ち着きと清潔感
ホワイト系：明るさと視認性
避けたほうがいいケース
個性が強すぎる原色系（赤・紫など）
黒っぽすぎる外壁（夜に見えづらい、圧迫感）
また、カラーシミュレーションを活用し、周囲の景観とも調和する仕上がりを目指すことが大切です。
塗装費用は売却時に“回収”できる？
塗装にかかる費用は、住宅の規模や状態によりますが、約80～150万円前後が一般的です。しかし、以下のようなケースでは費用以上のリターンがあることも。
値引き交渉を100万円回避できた
周辺相場より＋50～80万円で成約
売却までの期間が短くなった（税金・管理費が抑えられた）
また、譲渡所得税の計算上、「譲渡費用」として認められる可能性もあるため、税理士への確認をおすすめします。
塗夢からのご提案：売却相談のプランも
塗夢では、
「売る前に塗装したほうがいいか？」
「どこまで手を入れるべきか？」
「予算内で最大限効果のある塗装とは？」
といったご相談を数多くお受けしています。
また、提携する不動産会社との連携により、「売却の見込み価格」や「エリア内の競合物件情報」などもご提供可能です。
外壁塗装を単なる“美観のため”で終わらせず、資産価値の最大化につなげるためのサポートをしています。
まとめ：外壁塗装は“売れる家”に近づく第一歩
「どうせ売る家だから手をかけたくない」 そう思うお気持ちも分かります。
ですが、見た目の印象や手入れの状態は、不動産の価値に大きく影響します。
外壁塗装は、“家の身だしなみ”ともいえるもの。
「新しく見える・清潔感がある・安心して暮らせそう」 そうした印象を持たれることで、より良い条件でスムーズに売却できる可能性が高まります。
実例にもあるように、外壁塗装をきっかけに「高く・早く・気持ちよく」売れたというお声は数多く寄せられています。
売却をご検討の方は、ぜひ一度、外壁の状態を確認してみてください。
塗夢では、無料の現地診断やカラーシミュレーションのご提案も可能です。お気軽にご相談ください！
